Das Gespräch mit dem Vermieter suchen
Foto: Axel Vogel
Gewerbemieter Alfred Eich darf wegen des Lockdowns in seinem Fotofachgeschäft in Rheinbach nichts mehr außer Passbildern verkaufen und macht daher kaum noch Umsatz. Es wird für ihn immer schwerer, die Miete aufzubringen   

Angesichts des neuerlichen Lockdowns haben Gewerbemieter jetzt im Einzelfall einen Anspruch auf Anpassung ihres Vertrages

Von Axel Vogel

Für viele Gewerbetreibende dürfte der verlängerte Lockdown zu einer weiteren, massiven Herausforderung werden – insbesondere mit Blick auf die Zahlung ihrer Mieten. Das gilt vor allem für Einzelhändler in ohnehin hochpreisigen Innenstadtlagen. „Ich hatte bereits im vergangenen Jahr durch die Coronakrise ein Umsatzminus von rund 60 Prozent“, klagt etwa Alfred Eich, Inhaber eines familiengeführten Fotofachgeschäftes in Rheinbach. Inzwischen seien es seit dem zweiten Lockdown 80 Prozent weniger. Er dürfe jetzt nur noch Passbilder anfertigen, entsprechend sei seine Geschäftsauslage mit Flatterband abgesperrt. Miete und Nebenkosten laufen aber weiter und machten etwa 30 Prozent der Betriebskosten aus.

Während des Lockdowns Anfang 2020 habe er seine Vermieterin nur mit „sanftem Druck“ dazu bewegen können, die Miete um 50 Prozent zu kürzen: „Ich musste aber alles nachzahlen.“ Jetzt erneut bei der Vermieterin vorstellig zu werden, hält er für zwecklos: „Sie ist da knallhart.“ Da aus seiner Sicht staatliche Hilfen wenig hilfreich gewesen sind, fürchtet er nicht nur um die Existenz seines Geschäfts. Soweit muss es nicht kommen, sagt Peter Kox, Geschäftsführer des Mieterbundes Bonn/Rhein-Sieg/Ahr: „Der Schutz für Gewerbemieter in der Corona-Krise ist längst beschlossene Sache.“

Kox zitiert einen Beschluss von Bundes- und Landesregierungen vom 13. Dezember. „Für Gewerbemiet- und Pachtverhältnisse, die von staatlichen Covid-19-Maßnahmen betroffen sind, wird gesetzlich vermutet, dass erhebliche (Nutzungs-)Beschränkungen in Folge der Covid-19-Pandemie eine schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage darstellen können.“ Damit würden Verhandlungen zwischen Gewerbemietern, Pächtern und Eigentümern vereinfacht.

Staatlich angeordnete Schließungen von Geschäften können damit laut Kox regelmäßig als „Störung der Geschäftsgrundlage“ gemäß Paragraf 313 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) gelten und zu einer Anpassung des Miet- oder Pachtvertrags führen. Inzwischen hat der Gesetzgeber ergänzend im Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB) noch geregelt, wann von einer Vermutung einer Störung des Geschäftsbetriebes durch die staatliche Schließungsanordnung auszugehen ist, ergänzt Mieterbund-Vorsitzender Bernhard von Grünberg: „Nämlich dann, wenn hierdurch die Mietsache nicht oder nur mit Einschränkungen verwendbar ist.“ Dies müsse der Mieter aber gegenüber dem Vermieter auch geltend machen.

Wie das Ganze in der Praxis abläuft, erklärt Fachanwalt Jörg Schneider, Leiter der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht im Bonner Anwaltverein, so: „Es finden viele außergerichtliche Verhandlungen statt. Aufgrund der neuen Gesetzeslage wollen jetzt eine Reihe Mieter eine Vertragsanpassung.“ Im vergangenen April sei das noch anders gewesen. Da habe es keine vom Gesetzgeber pandemiebedingt anerkannte „Störung der Geschäftsgrundlage“ gegeben: „Das musste vor Inkrafttreten der neuen Regelungen vom 13. Dezember von den Gerichten entschieden werden.“ Die Entscheidungen seien sehr unterschiedlich ausgefallen.

Der Bonner Fachanwalt erinnert daran, dass es ein „Mietenmoratorium“ bereits im Frühjahr gab. „Nach dem Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie konnten coronabedingte Mietrückstände vom Vermieter nicht als Grund zu einer ordentlichen oder fristlosen Kündigung herangezogen werden.“ Diese Regel habe explizit auch für Gewerbemietverhältnisse gegolten. Mieter hätte aber von 1. April bis 30. Juni 2020 gestundete Mieten bis Ende Juni 2022 nachzahlen müssen.

Mit dem Beschluss vom 13. Dezember habe der Gesetzgeber laut Schneider die Verhandlungsposition von Gewerbemietern gestärkt: „Vorausgesetzt, der Mieter belegt eine coronabedingte Störung seiner Geschäftsgrundlage, kann er nun vom Vermieter eine Anpassung des Mietvertrages verlangen.“ Dies sei, führt Schneider weiter aus, notfalls einklagbar: „Mietprozesse im Zusammenhang mit coronabedingten Beschränkungen oder Schließungen müssten nach der neuen Gesetzeslage vorrangig behandelt werden.“

In dem Kontext betont Anwalt Wolfgang Lang, Rechtsberater von Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg: „Ein Mieter darf auch vor dem Hintergrund der neuen Regelung nicht einfach seine Miete kürzen. Es besteht kein Automatismus, wie man ihn aus dem Mängelrecht im Mietrecht kennt.“ Der Mieter habe lediglich einen Anspruch auf Anpassung des Mietvertrages – und das auch nur dann, wenn ihm das Festhalten am ursprünglichen Vertrag unter Abwägung aller Umstände des Einzelfalls nicht zugemutet werden könne.

Lang erläutert: „Im Rahmen der Abwägung kann das Ergebnis differenziert ausfallen.“ Insbesondere komme es auf die konkreten Umstände an: Etwa, ob dem Mieter eine Nutzung seiner Gewerberäume nicht weiterhin durch den Außer-Haus-Verkauf möglich ist. Laut Experte Lang gilt es auch zu klären: „Hat der Mieter finanzielle Einbußen und wenn ja, in welcher Höhe?“ Schließlich gewähre die Neuregelung „keine Überkompensation“. Eine Absenkung des Mietzinses sei dabei nur eine Möglichkeit. „Ob, wie und für welche Dauer der Mietvertrag insbesondere in Bezug auf Miethöhe, etwaige Stundung der Miete oder die Mietfläche vorübergehend angepasst wird, ist und bleibt vor allem Verhandlungssache“, führt er aus.

Wichtig ist aus Sicht des Mieterbund-Vorsitzenden von Grünberg von Anfang an das Gespräch zwischen Mieter und Vermieter zu suchen. „Wenn der Vermieter sich nicht rührt, kann zum Beispiel die Schlichtungsstelle bei der Industrie- und Handelskammer Bonn/Rhein-Sieg oder anwaltliche Hilfe in Anspruch genommen werden.“ Dauert der Lockdown noch länger an, steht für den Rheinbacher Einzelhänder Alfred Eich fest: „Dann werden Gespräche mit der Vermieterin unausweichlich sein.“